Investir est synonyme de choix, de prévention, de temps et d’argent. C’est empli de bon sens de préparer et sécuriser son avenir. La multitude de champs possibles pour épargner son argent rend parfois le choix difficile. C’est pourquoi, l’expert-comptable Capeos souhaite vous en dire plus sur l’investissement en SCPI. Qu’est-ce qu’une SCPI, comment fonctionne-t-elle et comment peut-on y acquérir des parts ? Comment investir en SCPI ? Ou encore combien investir en SCPI ? En quelques minutes, vous allez découvrir les ressorts de ce type d’investissement immobilier.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier est une société de gestion qui va collecter des fonds de différents investisseurs. Il s’agit donc d’un placement collectif qui permet à l’investisseur de se générer un revenu régulier.
La société de gestion gère ainsi un parc immobilier, perçoit tous les loyers et les reverse ensuite aux porteurs de parts. Elle se charge également des démarches liées à l’investissement libérant ainsi l’épargnant des contraintes liées à la gestion d’un investissement immobilier. Ce type de société a pour unique vocation d’investir dans l’immobilier locatif.
D’un point de vue fiscal, les revenus de la SCPI sont soumis à l’imposition sur le revenu. L’investisseur peut choisir l’imposition au régime réel ou micro-foncier à condition que les revenus ne dépassent pas le montant de 15 000 euros.
En bref, la société de gestion d’une SCPI collecte l’argent des investisseurs, achète des biens immobiliers, trouve des locataires et reverse les parts aux investisseurs.
Quelle différence entre un investissement immobilier classique et un investissement par une SCPI ?
L’investissement immobilier classique comporte beaucoup d’étapes qui peuvent s’avérer être chronophages pour l’investisseur : la recherche du bien, l’achat, la gestion des locataires, la recherche d’une agence immobilière si besoin, le règlement des taxes etc. Sans oublier que l’investissement immobilier classique demande un budget de départ parfois conséquent et nécessite une connaissance du marché pour acheter un bien de qualité.
À l’inverse, la SCPI permet d’investir sans contrainte de gestion et avec un portefeuille de départ moins élevé. Souscrire à des parts d’une SCPI, vous permet d’investir à partir de quelques centaines d’euros dans l’immobilier. En effet, à travers la SCPI vous investissez dans des titres d’une société, qui investit à son tour dans des biens immobiliers. La valeur de ces titres est ainsi bien moins élevée que la valeur d’un bien immobilier. De fait, il est donc possible d’investir dans l’immobilier avec un budget qui ne permettrait pas l’achat d’un bien en direct.
Quelle différence entre une SCPI et une SCI ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique permettant d’investir à plusieurs dans l’immobilier et d’en assurer la gestion ensemble. La SCI est en quelque sorte le propriétaire du bien immobilier et ses parts sont partagées entre les différents associés. Les parts sociales perçues entre les investisseurs sont proportionnelles à l’apport investi au départ. À l’inverse de la SCI, qui nécessite de gérer directement des biens, la SCPI est un pur placement financier.
La SCI demande plus de gestion mais permet de se construire un patrimoine. La SCPI quant à elle, se limite à un produit de placement permettant de se verser un revenu complémentaire immédiat. Ainsi, la SCI et la SCPI sont deux investissements différents avec des objectifs distincts.
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Quels sont les avantages d’un placement dans une SCPI ?
Les sociétés civiles de placement immobilier comportent de nombreux avantages. Capeos vous en expose quelques-uns :
- Bénéficier de revenus réguliers (mensuellement ou trimestriellement) : en 2020, le rendement moyen des SCPI atteignait les 4,18% et en 2021 il atteignait les 4,31% (source ; Pierre Papier) ;
- Mutualisation du risque : la SCPI cherche à diversifier ses investissements d’un point de vue géographique (différentes régions de France), mais également d’un point de vue sectorielle (bureaux, entrepôts, hôtellerie…) afin de permettre une meilleure maîtrise des risques ;
- Investissement sécuritaire : les placements dans une SCPI offrent une rentabilité et un rendement intéressants sans des prises de risques excessives ;
- Gestion facilitée : l’épargnant se décharge de toute la gestion liée à ses placements.
Comment acquérir des parts dans une SCPI ?
Il existe plusieurs solutions pour acquérir des parts dans une SCPI et en voici quelques-unes :
- Choisir l’investissement en pleine propriété. L’épargnant devient propriétaire des parts de la SCPI et perçois ses premiers revenus après la période de jouissance. Il peut opter pour le démembrement et acquérir la nue-propriété ou l’usufruit des parts de la SCPI*.
- Investir avec la souscription d’un crédit. Ainsi, les revenus perçus avec la SCPI vont permettre de rembourser la totalité ou une partie du remboursement du crédit.
- Opter pour l’investissement d’une SCPI via une société.
- Souscription avec l’assurance vie et dans ce cas, l’investisseur bénéfice du cadre fiscal de l’assurance vie.
* La pleine propriété est divisée en deux parties :
- La nue-propriété : acheter sans percevoir de revenus le temps du démembrement en échange d’une décote à l’acquisition. Cela permet notamment d’éviter l’imposition des revenus. L’investisseur détermine le temps de nue-propriété sachant que plus la durée est longue, plus la décote est importante. En guise d’exemple, si l’investisseur détermine 5 ans de nue-propriété, il bénéficiera d’une décote de 20% sur le prix de la part de la SCPI.
- L’usufruit : jouissance des revenus.
Combien investir en SCPI ?
De nombreux investisseur se pose la question de combien investir en SCPI ? C’est une question parfaitement légitime surtout pour des investisseurs débutants. Dans les faits, il n’y a pas de réponse toute faite. Cela dépend de nombreux paramètres tels que vos objectifs, votre capacité d’investissement ou encore votre stratégie… Une stratégie patrimoniale définit en amont permet de bien se lancer dans un investissement en SCPI. Dans tous les cas, l’investissement en SCPI est accessible et ne nécessite pas forcément de gros investissements. Le montant minimum d’investissement en SCPI est en général autour de 200 euros. Une somme dérisoire comparée au prix minimum d’achat d’un bien en investissement locatif. C’est un des principaux avantages de la SCPI qui permet d’investir en fonction de ses moyens, de ses envies et de ses objectifs. Il n’y a pas de montant maximal d’investissement, ainsi l’investisseur peut tout aussi bien injecter 5 000€ que 100 000€ dans une SCPI.
Choisir la SCPI pour investir dans l’immobilier locatif permet de répondre à plusieurs besoins. Pour certains, il s’agit d’optimiser leur fiscalité, pour d’autres, de compléter leurs revenus ou encore, de préparer le départ en retraite.
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