En France, il existe différentes manières de réaliser un investissement locatif : en nom propre, à travers une SCI, dans un bien meublé ou encore dans un bien nu, dans un local professionnel ou commercial ou dans un logement d’habitation (au sein d’une résidence services ou non).
Depuis plusieurs années, une des manières de faire de l’investissement locatif a particulièrement le vent en poupe, principalement pour des raisons fiscales : la LMNP (Location meublée non professionnelle). En synthèse, il existe 2 régimes fiscaux disponibles : le micro et le réel.
Le régime « micro » permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50% sur la base fiscale imposable (voir 71% pour un meublé de tourisme). À noter en comparaison que l’abattement fiscal en location nue n’est que de 30% dans le régime du microfoncier. Dans certains cas, le régime fiscal dit « au réel » en LMNP est encore plus intéressant que le micro LMNP puisqu’il permet souvent de ne pas payer d’impôts sur les loyers perçus pendant plusieurs années.
Capeos, cabinet d’expertise comptable, met à votre disposition un simulateur 100% gratuit, vous permettant de calculer le montant de votre impôt (sur un an puis sur 10 ans) en fonction de votre situation en matière de LMNP suivant que vous vous placez en régime micro ou en régime du « réel ». Vous saurez ainsi quel régime fiscal vous est le plus favorable.
Comment fonctionne le simulateur LMNP Capeos ?
Et si vous pouviez limiter le montant de vos impôts grâce à l’investissement immobilier en meublé ? Capeos vous propose désormais la possibilité de vous projeter en simulant un investissement LMNP (acronyme de « Loueur en meublé non professionnel »). Vous disposerez ainsi des éléments nécessaires pour comparer les 2 régimes fiscaux disponibles (« micro » ou « réel ») et réfléchir stratégiquement à celui qui est le plus fructueux (en économie d’impôt réalisée) en fonction de votre situation.
Le simulateur LMNP Capeos est un outil mis à disposition des internautes afin de les aider à simuler un projet immobilier meublé et comparer le régime micro au régime réel en terme d’imposition. Il est gratuit, facile d’utilisation et accessible à toutes et à tous. L’outil prend en compte de nombreux paramètres et notamment : le nombre de parts fiscales, la valeur du mobilier, les frais d’agence ou encore le montant du revenu net imposable du foyer fiscal…
Après avoir renseigné les informations, le simulateur présente un comparatif entre le régime Micro-Bic et le régime Réel. Les charges, les recettes, l’amortissement du ou des biens et le résultat fiscal s’affichent pour permettre à l’internaute d’interpréter et de se projeter. Afin de concevoir concrètement le projet, le simulateur LMNP Capeos offre également un calcul des économies d’impôts réalisées en choisissant le bon régime fiscal sur un an et sur 10 ans.
Les conditions et les avantages d’une LMNP
Comme expliqué précédemment, dans bien des cas, le régime fiscal « réel » est plus favorable fiscalement que le régime « micro ». Si dans les 2 cas, la 1ère obligation consiste à ce que le bien soit meublé (et respecte la liste des mobiliers et matériels exigés par l’état), le « réel » nécessite systématiquement :
- Qu’une structure juridique soit créée : une entreprise individuelle le plus souvent ou une SARL de famille plus rarement.
- Qu’une comptabilité soit tenue (avec toutes les exigences fiscales qui vont de pair : réalisation et dépôt d’une liasse fiscale aux impôts, déclarations de TVA dans certains cas, etc…).
- Que toutes les obligations légales soient respectées (exemple : Assemblée Générale Annuelle dans le cas d’une SARL de famille).
Pour se faire, la plupart des investisseurs sollicitent un expert-comptable. Il est important de préciser que les frais d’expertise comptable peuvent être réduits de 2/3 de leur montant via un mécanisme spécifique de réduction d’impôt pour frais de comptabilité lorsque l’investisseur adhère à un « centre de gestion agréé ». Les équipes Capeos sauront vous donner tous les détails nécessaires sur ce sujet.
Il est également important de savoir que lorsque les 2 conditions ci-après se réalisent cumulativement, le LMNP devient un LMP de fait :
- Les recettes de l’activité de location meublée sont supérieures à 23 000€ ;
- Les recettes de loueur en meublé doivent être supérieures ou égaux aux autres revenus du foyer fiscal.
La fiscalité du LMP (par rapport au LMNP) évolue, et Capeos, là encore, vous accompagne.
Opter pour un LMNP permet potentiellement de bénéficier de revenus temporairement non fiscalisés en fonction du montage financier établi. Ce dispositif peut offrir une forte rentabilité des fonds investis ainsi que, sous certaines conditions, permettre de récupérer le montant de la TVA à 20% sur l’acquisition de l’immeuble (Investissement dans une résidence services par exemple).
Les experts comptables Capeos demeurent à votre entière disposition pour répondre à vos diverses questions. N’hésitez pas à contacter nos équipes dédiées pour être accompagné sur vos projets d’investissement.
